La correcta ponderación del riesgo hipotecario
Desde que los cazadores-recolectores comenzaron a construirse moradas, hace unos 14.000 años, ser dueño de una casa ha sido una muestra de alto nivel socioeconómico.
En Estados Unidos existe una burocracia financiera gigantesca cuyo objetivo es promover la tenencia de la casa propia; y los vaivenes del mercado inmobiliario son seguidos con atención por economistas, banqueros, políticos y, por supuesto, por los propietarios mismos. Pero como hemos visto recientemente, si no se calcula bien el riesgo de los préstamos hipotecarios, el sueño de la casa propia puede convertirse fácilmente en una pesadilla económica.
En todo el mundo desarrollado, las
deudas hipotecarias son ahora el principal pasivo de las familias. En
Estados Unidos, la suma de estas deudas casi se triplicó durante la
década que precedió a la crisis financiera, mientras que en ese lapso la
economía real sólo creció un tercio; y en 2007, llegó a un máximo
de 10,6 billones de dólares, más del doble del PIB combinado de China y
la India.
Las seis grandes crisis bancarias que
experimentaron las economías avanzadas desde mediados de los setenta
tuvieron relación, todas ellas, con derrumbes del mercado inmobiliario.
El colapso del precio de las propiedades también fue un factor clave en
las crisis de los mercados emergentes, por ejemplo la crisis asiática de
1997 y 1998.
Hay investigaciones que muestran que la
caída de la producción durante recesiones que van de la mano de un
colapso inmobiliario es dos o tres veces mayor que si los precios de las
propiedades se hubieran mantenido. Además, el colapso inmobiliario
tiende a prolongar casi tres años la recesión.
Dados los enormes costos socioeconómicos
que surgen de la combinación de alto endeudamiento hipotecario y
derrumbe del precio de las propiedades, uno esperaría que las
autoridades tomen cartas en el asunto, pero por desgracia, no es así.
Después de la crisis de 2008, el Comité de Supervisión Bancaria de
Basilea (principal punto de referencia global en materia de regulación
bancaria) propuso reformas para fortalecer el sistema financiero, pero
en lo concerniente al otorgamiento de préstamos hipotecarios, no hubo
grandes cambios.
El concepto clave para la regulación de
las hipotecas es la “ponderación de riesgo”, una medida que aumenta con
la probabilidad de que el deudor no devuelva lo prestado. Por ejemplo,
como Microsoft tiene calificación crediticia AAA, un préstamo que se le
otorgue llevará la ponderación de riesgo 0%, es decir, es prácticamente
libre de riesgo. Un préstamo al gobierno indio tendrá una ponderación de
riesgo del 50%, y uno otorgado a Argentina, que entraña más riesgo, se
ponderará al 150%.
La ponderación de riesgo estándar para
préstamos hipotecarios es 35% (hace una década era 50%). Pero los bancos
pueden usar modelos matemáticos internos para calcular sus propias
ponderaciones, que es como si un alumno pusiera la nota de su propio
examen. Previsiblemente, las calificaciones de los bancos suelen estar
dentro de los márgenes seguros.
Supongamos, por ejemplo, que un banco
otorga un préstamo de 200.000 dólares para comprar una casa que vale
235.000 dólares. Si el banco le asigna una ponderación de riesgo de 10%,
el equivalente ponderado es 20.000 dólares. Si para proteger ese
equivalente el banco necesita un 10% de capital propio, entonces puede
financiar la hipoteca con dos mil dólares propios y pedir prestados los
otros 198.000.
Ahora bien, bastará una caída del 16% en
el precio de la casa (de 235.000 a una cifra inferior a 198.000) para
que el banco pierda su parte del dinero. Pero en Estados Unidos, los
precios de las propiedades (medidos por el índice nacional de precios
inmobiliarios S&P/Case-Shiller) cayeron más del 30% entre junio de
2006 y marzo de 2009; en los países europeos, entre ellos España,
Irlanda y el Reino Unido, hubo caídas similares o mayores.
El problema es que en tanto los bancos
no tengan mucho capital propio en juego, seguirán prestando a lo grande.
En un estudio del FMI, se estimó que la ponderación de riesgo
hipotecario promedio para bancos de Europa y Asia era igual a 14% y 15%,
respectivamente, y algunos bancos usaban ponderaciones tan bajas como
el 6%.
Hace poco, algunos funcionarios
empezaron a sospechar de las ponderaciones de riesgo internas de los
bancos. En 2012, las autoridades británicas pidieron a los bancos
aplicar en forma transitoria un riesgo mínimo del 15% a sus carteras
hipotecarias, pero esa norma caducó en julio. Las autoridades suecas
recomendaron que la ponderación mínima subiera de 15% a 25%.
Son medidas bienvenidas, pero
probablemente insuficientes, y sobre todo no son flexibles. Sería mejor
implementar mínimos variables procíclicos que obliguen a los bancos a
reservar más capital durante los períodos de auge inmobiliario. Imponer
un mínimo fijo idéntico para todos puede incentivar a los bancos a
otorgar préstamos más riesgosos que ofrezcan mayor rentabilidad por el
mismo capital, mientras que con un sistema dinámico se podrían fijar
mínimos más bajos para las hipotecas de menor riesgo y más altos para
las más peligrosas.
Además, aunque la ponderación de riesgo
es una importante herramienta de política macroprudencial, las
autoridades deben usarla en conjunto con otras, por ejemplo, los
criterios de aptitud para suscribir hipotecas (entre ellos, los ratios
“préstamo a valor” y “préstamo a ingresos”) y el ajuste dinámico de las
reservas de los bancos para préstamos incobrables (es decir, aumentar
los requisitos de reserva durante los períodos de auge inmobiliario). Y
es importante que el efecto de las ponderaciones de riesgo sobre los
ciclos del mercado inmobiliario se calibre respecto de otras medidas, ya
que la superposición de intervenciones excesivas puede impulsar
peligrosos ciclos.
El valor de la ponderación de riesgo
como herramienta de la regulación bancaria moderna se ve sobre todo en
el mercado inmobiliario. Si las autoridades no la calculan bien, se
puede venir abajo todo el edificio (una vez más).
Las opiniones expresadas es este artículo son del autor y no representan la posición del Banco Nacional de Abu Dhabi.
Autor: Amit Tyagi- Vice President and
Head of Group Credit Risk and Portfolio Management at the National Bank
of Abu Dhabi–www.project-syndicate.org
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