La correcta ponderación del riesgo hipotecario

Desde que los cazadores-recolectores comenzaron a construirse moradas, hace unos 14.000 años, ser dueño de una casa ha sido una muestra de alto nivel socioeconómico.

 En Estados Unidos existe una burocracia financiera gigantesca cuyo objetivo es promover la tenencia de la casa propia; y los vaivenes del mercado inmobiliario son seguidos con atención por economistas, banqueros, políticos y, por supuesto, por los propietarios mismos. Pero como hemos visto recientemente, si no se calcula bien el riesgo de los préstamos hipotecarios, el sueño de la casa propia puede convertirse fácilmente en una pesadilla económica.

En todo el mundo desarrollado, las deudas hipotecarias son ahora el principal pasivo de las familias. En Estados Unidos, la suma de estas deudas casi se triplicó durante la década que precedió a la crisis financiera, mientras que en ese lapso la economía real sólo creció un tercio; y en 2007, llegó a un máximo de 10,6 billones de dólares, más del doble del PIB combinado de China y la India.

Las seis grandes crisis bancarias que experimentaron las economías avanzadas desde mediados de los setenta tuvieron relación, todas ellas, con derrumbes del mercado inmobiliario. El colapso del precio de las propiedades también fue un factor clave en las crisis de los mercados emergentes, por ejemplo la crisis asiática de 1997 y 1998.

Hay investigaciones que muestran que la caída de la producción durante recesiones que van de la mano de un colapso inmobiliario es dos o tres veces mayor que si los precios de las propiedades se hubieran mantenido. Además, el colapso inmobiliario tiende a prolongar casi tres años la recesión.

Dados los enormes costos socioeconómicos que surgen de la combinación de alto endeudamiento hipotecario y derrumbe del precio de las propiedades, uno esperaría que las autoridades tomen cartas en el asunto, pero por desgracia, no es así. Después de la crisis de 2008, el Comité de Supervisión Bancaria de Basilea (principal punto de referencia global en materia de regulación bancaria) propuso reformas para fortalecer el sistema financiero, pero en lo concerniente al otorgamiento de préstamos hipotecarios, no hubo grandes cambios.

El concepto clave para la regulación de las hipotecas es la “ponderación de riesgo”, una medida que aumenta con la probabilidad de que el deudor no devuelva lo prestado. Por ejemplo, como Microsoft tiene calificación crediticia AAA, un préstamo que se le otorgue llevará la ponderación de riesgo 0%, es decir, es prácticamente libre de riesgo. Un préstamo al gobierno indio tendrá una ponderación de riesgo del 50%, y uno otorgado a Argentina, que entraña más riesgo, se ponderará al 150%.

La ponderación de riesgo estándar para préstamos hipotecarios es 35% (hace una década era 50%). Pero los bancos pueden usar modelos matemáticos internos para calcular sus propias ponderaciones, que es como si un alumno pusiera la nota de su propio examen. Previsiblemente, las calificaciones de los bancos suelen estar dentro de los márgenes seguros.

Supongamos, por ejemplo, que un banco otorga un préstamo de 200.000 dólares para comprar una casa que vale 235.000 dólares. Si el banco le asigna una ponderación de riesgo de 10%, el equivalente ponderado es 20.000 dólares.  Si para proteger ese equivalente el banco necesita un 10% de capital propio, entonces puede financiar la hipoteca con dos mil dólares propios y pedir prestados los otros 198.000.

Ahora bien, bastará una caída del 16% en el precio de la casa (de 235.000 a una cifra inferior a 198.000) para que el banco pierda su parte del dinero. Pero en Estados Unidos, los precios de las propiedades (medidos por el índice nacional de precios inmobiliarios S&P/Case-Shiller) cayeron más del 30% entre junio de 2006 y marzo de 2009; en los países europeos, entre ellos España, Irlanda y el Reino Unido, hubo caídas similares o mayores.

El problema es que en tanto los bancos no tengan mucho capital propio en juego, seguirán prestando a lo grande. En un estudio del FMI, se estimó que la ponderación de riesgo hipotecario promedio para bancos de Europa y Asia era igual a 14% y 15%, respectivamente, y algunos bancos usaban ponderaciones tan bajas como el 6%.

Hace poco, algunos funcionarios empezaron a sospechar de las ponderaciones de riesgo internas de los bancos. En 2012, las autoridades británicas pidieron a los bancos aplicar en forma transitoria un riesgo mínimo del 15% a sus carteras hipotecarias, pero esa norma caducó en julio. Las autoridades suecas recomendaron que la ponderación mínima subiera de 15% a 25%.

Son medidas bienvenidas, pero probablemente insuficientes, y sobre todo no son flexibles. Sería mejor implementar mínimos variables procíclicos que obliguen a los bancos a reservar más capital durante los períodos de auge inmobiliario. Imponer un mínimo fijo idéntico para todos puede incentivar a los bancos a otorgar préstamos más riesgosos que ofrezcan mayor rentabilidad por el mismo capital, mientras que con un sistema dinámico se podrían fijar mínimos más bajos para las hipotecas de menor riesgo y más altos para las más peligrosas.

Además, aunque la ponderación de riesgo es una importante herramienta de política macroprudencial, las autoridades deben usarla en conjunto con otras, por ejemplo, los criterios de aptitud para suscribir hipotecas (entre ellos, los ratios “préstamo a valor” y “préstamo a ingresos”) y el ajuste dinámico de las reservas de los bancos para préstamos incobrables (es decir, aumentar los requisitos de reserva durante los períodos de auge inmobiliario). Y es importante que el efecto de las ponderaciones de riesgo sobre los ciclos del mercado inmobiliario se calibre respecto de otras medidas, ya que la superposición de intervenciones excesivas puede impulsar peligrosos ciclos.

El valor de la ponderación de riesgo como herramienta de la regulación bancaria moderna se ve sobre todo en el mercado inmobiliario. Si las autoridades no la calculan bien, se puede venir abajo todo el edificio (una vez más).

Las opiniones expresadas es este artículo son del autor y no representan la posición del Banco Nacional de Abu Dhabi.

Autor: Amit Tyagi- Vice President and Head of Group Credit Risk and Portfolio Management at the National Bank of Abu Dhabi–www.project-syndicate.org

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